Mietverhältnis

Tod des Mieters

Durch den Tod des Mieters wird das Mietverhältnis nicht beendet, sondern geht im Wege der Gesamtrechtsnachfolge gem. § 1922 BGB auf den Erben über, falls es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis handelt und die Sondervorschriften der §§ 563, 563a BGB eingreifen, nach denen vorrangig andere Personen in das Mietverhältnis eintreten.
 
Gem. § 563 Abs. 1 und 2 BGB treten der Ehegatte, Lebenspartner bzw. treten Kinder und andere Familienangehörige in das Mietverhältnis nach der im Gesetz angegebenen Reihenfolge ein, wenn sie mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Auch sonstige Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten gem. § 563 Abs. 2 S.4 BGB ein. Die Vorschrift soll die den Lebensmittelpunkt bildende Wohnung für diesen Personenkreis schützen. Möchten die privilegierten Personen den Eintritt in das Mietverhältnis nicht, bedarf es einer Ablehnungserklärung gem. § 563 Abs. 3 BGB gegenüber dem Vermieter. Die Erklärung muss innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Eintretenden vom Tod des Mieters abgegeben werden, § 563 Abs. 3 S. 1 BGB. Nach wirksamer Ablehnungserklärung gilt der Eintritt in das Mietverhältnis rückwirkend ab dem Erbfall als nicht erfolgt.

Tritt eine der privilegierten Personen in das Mietverhältnis ein, hat der Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Eintretenden vorliegt, § 563 Abs. 4 BGB. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem der Vermieter vom Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat.
 
War eine der vorgenannten privilegierten Personen, in der Regel der Ehegatte, Mitmieter der Wohnung, wird das Mietverhältnis mit dem überlebenden Mieter allein fortgesetzt, § 563a BGB. Möchte dieser die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht, steht ihm ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, § 563a Abs. 2 BGB. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod des Mieters erfolgen.
 
Führt keine der vorgenannten privilegierten Personen das Mietverhältnis fort, wird es mit dem Erben fortgesetzt, § 564 S. 1 BGB. In diesem Fall steht sowohl dem Erben als auch dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, § 564 S.2 BGB. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod des Mieters und der Ablehnungserklärung(en) der eintrittsberechtigten Person(en) erfolgen.

Die in das Mietverhältnis eingetretenen Personen (§ 563 BGB) oder Personen, mit denen das Mietverhältnis fortgesetzt wird (§563a BGB), haften gem. § 563 b I BGB für bis zum Tod des Mieters entstandene Forderungen aus dem Mietverhältnis gesamtschuldnerisch (§ 421 BGB) mit den Erben des verstorbenen Mieters. Dabei haftet allerdings der Erbe im Verhältnis der Gesamtschuldner untereinander gem. § 563 I S. 2 BGB vorrangig, soweit nichts anderes bestimmt ist. Bereits im Voraus durch den verstorbenen Mieter geleistete Zahlungen auf die Miete oder die Betriebskosten sind gem. § 563 b II BGB von den in das Mietverhältnis eintretenden oder das Mietverhältnis fortsetzenden Personen an die Erben herauszugeben. Dies gilt wohl auch bezüglich einer vom verstorbenen Mieter geleisteten Kaution, § 563 b II BGB analog angewendet (str.).
 
Von diesen geschilderten Sonderrechtsnachfolgen werden Verträge mit Dritten, z.B. mit Versorgern von Elektrizität und Wasser, nicht berührt, d.h. in diese Verträge tritt grundsätzlich der Erbe ein.
 
Tod des Vermieters

Das Mietverhältnis endet beim Tod des Vermieters nicht; auch wird kein Sonderkündigungsrecht begründet. An die Stelle des Vermieters treten dessen Erben gem. § 1922 BGB. Mehrere Erben verwalten das Mietobjekt gemeinschaftlich gem. § 2038 BGB.

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